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¿Qué es un avalúo y cuándo se necesita?

Un avalúo forma parte integral de cualquier transacción inmobiliaria. Se utiliza para determinar el valor estimado de un bien, de forma objetiva e imparcial, de acuerdo a las condiciones del mercado.

En toda transacción de compra – venta, un avalúo resulta una importante herramienta y punto de referencia para determinar si el precio acordado entre las partes guarda relación con las condiciones del mercado.

¿Qué criterios se toman en cuenta para estimar el valor de una propiedad?

Cumpliendo con las Normas Internacionales de Valuación (NIV), en cada escenario se consideran varios criterios de forma independiente, que dan un resultado ponderado. Estos son:

  • Valor Físico Actual: este se obtiene estableciendo un Valor para el Terreno (previo análisis de la oferta y demanda en el sector), el Valor de Reconstrucción estimado considerando lo que costaría construir las mejoras en referencia en las condiciones actuales del mercado de acuerdo a varias fuentes, entre las que podemos mencionar el Índice de Costo de Construcción de la CAPAC y el Reporte de datos de Costo Directos de Obras emitido por la Dirección de Ingeniería de la Contraloría General de la República, menos el Gasto de Depreciación, el que se estima con base de la edad y el estado físico y mantenimiento que presentan las mejoras.
  • Valor según enfoque Comparable: corresponde al valor de oferta en el mercado de propiedades similares en el sector. A ello se le aplican factores de homogeneización para compensar o igualar las diferencias que pudieran existir por tamaño, ubicación, características constructivas, estado físico entre otras.
  • El valor Sobre la Renta: es el valor que se obtiene considerando el ingreso real y efectivo que se recibe o se podría recibir en concepto de alquiler por la propiedad de acuerdo a las condiciones que prevalecen en el mercado de alquileres en ese momento

Información Básica que se requiere para realizar un avalúo:

  • Número de Folio(s) Real (Finca) de la propiedad
  • Dirección exacta de la propiedad
  • Planos del terreno y de las mejoras (si los tuvieran)
  • Ingreso en concepto del Canon de arrendamiento, de estar alquilada la propiedad

Otras consideraciones importantes

Existen muchos factores que deben ser considerados para determinar el valor de una propiedad, entre los que se distinguen con particular importancia la ubicación, entorno o zonificación de la finca.

Por ejemplo, en una urbanización el valor del terreno de una vivienda en una calle sin salida podría ser moderadamente mejor que uno ubicado en una calle de paso en el mismo sector. Aún cuando ubicado en el mismo entorno, un lote con uso residencial no puede costar lo mismo que uno para edificio.

Aunque bien dice el dicho que para toda persona “Su Casa es su Castillo”, es importante mantener presente que si bien todas las mejoras que se le hacen a una propiedad son con el fin de brindar un beneficio para su dueño, no necesariamente representan ese mismo beneficio a un potencial comprador, o para nuestros propósitos de darle un valor de mercado.

Consideraciones sobre costos de remodelaciones

No es un secreto que el costo de remodelar es mayor al de construir, generalmente por trabajos de demolición.

Estos trabajos, aún cuando en algunos casos resultan costosos y representan un gasto importante, no pueden ni deben ser considerados como inversión.

Los comparables para realizar avalúos

Como un ejemplo sencillo podemos señalar la remodelación de un baño. Estos trabajos generalmente requieren el demoler paredes, remover o reemplazar azulejos, así como accesorios sanitarios.

Si el costo del azulejo existente fuera de $25 /m² y se reemplaza la misma área que ocupaba por azulejos de $50.00 /m², o bien una tasa sanitaria de $100 reemplazada por una de $500, el impacto de esta remodelación sería de solo $25 ($50 – $25) y/o $400 respectivamente.

Por otro lado, no hay duda de que el costo de remover lo existente representa un gasto de demolición, pero no tendría impacto alguno salvo en el gasto de depreciación, al haberse extendido como consecuencia de los trabajos de remodelación.

¿Cuándo es necesario un avalúo?

Los informes de avalúo son necesarios en distintas ocasiones:

  • Al comprar o vender una propiedad
  • Para trámites de hipotecas y/o Garantías bancarias
  • Para establecer límites en la Contratación de pólizas de seguro
  • Cuando se hacen registros en los Estados Financieros (NIIF)
  • Al actualizar el Valor Catastral de una propiedad
  • Simplemente para conocer cuál es el valor actual de lo que tiene

Mejoras en una propiedad inmobiliaria

Conclusiones

Un informe de inspección y avalúo es una valiosa herramienta por todas las razones antes señaladas, con especial atención en momentos que se está decidiendo en comprar o vender una propiedad.

Es fundamental que el informe que se tenga o solicite haya sido elaborado por una empresa calificada y competente, aceptada por los Bancos y entidades financieras en nuestro mercado.

Por ello, es importante señalar que este año que Panamericana de Avalúos, S.A. cumple su 40 aniversario, sirviendo de forma ininterrumpida el mercado local, nos llena de particular orgullo el poder decir que somos la única empresa establecida en el país cuyos informes son aceptados por todos los Bancos, empresas Aseguradoras y Reaseguradoras, empresas de auditorías y financieras, manteniéndoles leales a nuestro ideal: Nuestro Servicio es nuestra Mejor Tarjeta de Presentación”.

Si necesitas hacer una valuación de tu propiedad, contáctanos sin compromiso alguno.

¿Qué son los avalúos y cuándo se necesitan?

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